Домоуправителят не свиква общи събрания от години. Не дава отчет. Парите изчезват. Познато? Ако сте решили, че е дошло време за промяна, тази статия ще ви покаже как да го направите правилно, така че решението да бъде законно и необжалваемо.
Процесът накратко
Стъпка 1: Подгответе терена
Преди да действате формално, трябва да сте сигурни, че имате подкрепа. Ето какво да направите:
- Идентифицирайте проблемите - съберете конкретни примери за неизпълнение (непроведено ОС, липса на отчет, неремонтирани общи части).
- Намерете съмишленици - трябват ви минимум 20% идеални части за свикване на ОС.
- Намерете кандидат за нов управител - не ходете на ОС без предложение. Собственик, ползвател или професионален домоуправител.
Стъпка 2: Свикайте общо събрание
Имате два варианта в зависимост от това дали управителят съдейства или не.
Вариант А: Управителят съдейства
Ако управителят сам осъзнае, че трябва да си тръгне (изтичане на мандат, лично желание), той свиква ОС по чл. 12, ал. 1, т. 1 ЗУЕС с точка от дневния ред „Избор на нов управител/УС".
Вариант Б: Управителят НЕ съдейства (най-честият случай)
Тогава използвате процедурата по чл. 12, ал. 2-4 ЗУЕС:
- Съберете подписи от собственици с поне 20% идеални части.
- Подайте ПИСМЕНО искане до управителя с конкретен дневен ред (включително „Освобождаване на управителя" и „Избор на нов управител").
- Ако той не свика ОС в 10 дни - свиквате го вие.
Включете в дневния ред НЕ само „смяна на управител", но и: отчет на досегашния управител, избор на нов управител/УС, избор на касиер (ако няма или се сменя), определяне на срок за предаване на документацията.
Стъпка 3: Проведете ОС и гласувайте
На самото събрание е важно да спазите процедурата:
- Първо гласувайте за ОСВОБОЖДАВАНЕ на стария управител.
- След това гласувайте за ИЗБОР на нов управител.
- Решенията се вземат с обикновено мнозинство - повече от 50% идеални части от присъстващите.
- Отразете ВСЯКО гласуване поименно в протокола.
Стъпка 4: Предаване на документацията
Това е най-критичната стъпка. Старият управител е ЗАДЪЛЖЕН да предаде на новия:
Чеклист за предаване на документация
Какво да направите ако откаже да предаде
Това е един от най-честите проблеми. Накратко - имате три възможности: писмено искане, жалба до общината или иск в съда.
Пълната процедура с образци ще намерите в Глава 20 на наръчника.
Пълната процедура с образци и съдебна практика
В наръчника ще намерите подробна процедура за смяна на управител (Глава 19), включително какво да направите при отказ, как да защитите решението от обжалване и реални примери от съдебна практика.
Вижте наръчникаЧесто задавани въпроси
Може ли да се смени управител преди изтичане на мандата?
Да. Общото събрание може да освободи управителя по всяко време с обикновено мнозинство, без да е необходимо да посочва причини.
Какъв кворум е нужен за смяна на управител?
След промените от 2024 г., за провеждане на ОС е нужен кворум от 51% идеални части. Ако няма кворум, след 1 час може да се проведе с 26%. На следващия ден - без минимум.
Може ли наемател да бъде управител?
По ЗУЕС управителят трябва да е собственик, ползвател или лице, вписано в книгата на ЕС. Наемател може само ако е упълномощен от собственика.